Bedrijfsvastgoed en bedrog van de fiscus

Als je als ondernemer een pand of een industriegebouw koopt, dan denk je dat je daar een spaarpotje mee aanlegt. Je gebouw wordt immers meer waard omwille van stijgende vastgoedprijzen. Industriegrond wordt schaars omwille van stedebouwkundige beperkingen die het grondgebruik reglementair aan banden leggen.

De realiteit toont een minder legitiem beeld.

Stel nu dat je een industriegebouw hebt gekocht of gebouwd voor een bedrag van 20 miljoen frank in 1980. Dat is nu ongeveer 500.000 euro. Je hebt dat toen, met een deel spaargeld, en een deel geleend geld betaald. Stel, 50/50. De lening liep over 10 jaar en tegen 1990 is het gebouw afbetaald.

Er is ook nog de component grond en gebouw. Grond is niet afschrijfbaar, het gebouw wel. Stel dat de grondcomponent 150.000 euro bedraagt, het gebouw is dan 350.000 euro. Aan een afschrijvingspercentage van 5% heb je dus jaarlijks 17.500 kunnen afschrijven, dat zijn kosten die je in mindering kunt brengen van je winst. Logisch want je hebt die kosten ook gemaakt en je brengt ze in rekening over de gebruiksperiode van het goed.

Daaromtrent, afhankelijk van welk belastingregime dat je volgt, en laat ons veronderstellen dat je gebouw in een vennootschap zit, heb je daarop jaarlijks tussen de 4500 à 6000 euro belastingen door bespaard. Dat telt op naar grofweg 100.000 euro belastingvoordeel in totaal. Ik hou het even makkelijk met de cijfers. Merk op dat ‘belastingvoordeel’ betekent: mindering van de winstbelasting. Je krijg niks terug, je betaalt minder belasting omdat je afschrijving een over tijd gespreide kostentoewijzing is van een aankoop die langer dan één boekjaar zal nuttig zijn. Daardoor maak je minder winst. Het is geen boekhoudkundige truck, het is logisch en correct.

Uiteraard heb je onderweg ook kosten gehad aan dat gebouw. Er zijn verbeteringswerken gebeurd, extra poorten, nieuwe ramen, een ingericht bureel, herstellingen aan het asfalt-dak. Laat ons dat even buiten beschouwing laten. Het draagt wel bij aan de verkoopbaarheid van het pand.

Na ongeveer 40 jaar krijg je de gelegenheid je pand te verkopen. Dat valt wederom uiteen in een grond- en een gebouwcomponent. Beide bepalen de prijs nu, maar de grondcomponent, en dus de ligging, is heel belangrijk. De gebouw-component is ook belangrijk, omwille van de exuberant gestegen loon- en grondstoffen-kost in de bouwsector. Een werknemer in de bouw kost momenteel ongeveer 40 euro per uur. Kostprijs. Nog niks verdiend.

Je hoopt dus op een mooie meerwaarde.

De fiscus vindt iedere meerwaarde leuk, want belastbaar, in zijn geheel. Dat vinden zij toch.

Stel nu dat je pand van indertijd 500.000 euro, er nu 1.400.000 waard is, waarvan de grondcomponent nu op 500.000 wordt bepaald, en de gebouwen dus 900.000 euro. Je zit dan met een meerwaarde van 1.250.000 euro, want je grond was oorspronkelijk maar 150.000 euro waard.

Dat mogen duizelingwekkende cijfers lijken, in een middelgrote bedrijfscontext in de industrie is dit een vrij normale situatie. Merk ook op dat eventueel monsterwinst-achtige bedragen dikwijls dienen uitgedeeld te worden aan meerdere (familiale) aandeelhouders, waarvan sommige stille aandeelhouders zijn, dus niet actief in de vennootschap. Blijft het feit, dat aan het begin van het verhaal, ik stelde dat de ondernemer spaargeld en/of geleend geld heeft betaald voor de aanschaf van het vastgoed. Spaargeld, dat hebben veel mensen, dat is niet gestolen. Geleend geld, daarvan moet je verdorie maar zien dat je het correct afbetaalt, anders krijg je banken en deurwaarders achter jou, dus ook dat is geen gestolen geld. Integendeel, het is van noeste meerwaarde-arbeid te samen geharkt geld. Dat maakt het verhaal allicht al weer een stuk salonsocialistfähiger. Of misschien net niet. Soit, ik wijk af.

Nu kun je 2 dingen doen. Ofwel incasseer je die meerwaarde en betaal je 25% belastingen hierop, ofwel ga je dat bedrag herinvesteren in afschrijfbaar vastgoed, en dan betaal je diezelfde belasting gespreid over de afschrijvingen die je toepast op dat nieuw vastgoed.

We maken even abstractie van verliezen, de meerwaarde is dus netto.

In het eerste geval betaal je 312.500 euro belastingen op die 1.250.000. Je werkelijke meerwaarde op je gebouw bedraagt 1.400.000 – 500.000 + 100.000 – 312.500 = 687.500, in plaats van 1.400.000 – 500.000 + 100.000 = 1.000.000. Na aftrek van de fiscale mindering van de afschrijvingen, verdwijnt ongeveer 310.000 euro in een bodemloze staats-put. Je houdt 1.087.500 euro over.

Als je herinvesteert, wordt de belasting gespreid geheven. Dat is louter een maatregel om bedrijven niet te hinderen om te her-lokaliseren, te groeien. Merk wel op dat de maatregel enkel geldt als het gehele bedrag opnieuw geïnvesteerd wordt in afschrijfbaar vastgoed, zijnde gebouwen en (vaste) installaties. Gronden aankopen telt niet. Je kunt dit enkel ten volle toepassen bij een schaalvergroting. Downscaling wordt meteen fiscaal bestraft. Een toch wel onlogische kronkel van wetgever en fiscus. Feitelijk wil men op die manier verhinderen dat men geld uit zijn vennootschap haalt zonder dat er door de staat kan afgeroomd worden.

Maar de meerwaardebelasting wordt bij herinvestering in afschrijfbaar vastgoed (gebouwen in installaties, dus) afgerekend op je belastingsvoordeel dat je over je afschrijvingen zou genieten. De staat pikt dus je toekomstig afschrijvingsvoordeel meteen weer in. Je afschrijvingsvoordeel wordt volledig teniet gedaan à rato van de gerealiseerde meerwaarde.1 We moeten de bedragen niet corrigeren voor tijd en intrest want de taxatie volgt het toekomstig afschrijvingsritme Als je die 1.250.000 euro (of meer) herinvesteert in een gebouw (afschrijfbaar vastgoed, dus exclusief grond), dan kun je à rato van dat bedrag je afschrijving feitelijk niet fiscaal in rekening brengen. En dat louter omwille van een meerwaardevoordeel waar een niet-bedrijf-economisch mechanisme achter zit, zoals ik hieronder uit de doeken zal doen.

Want hoe komt het dat vastgoedprijzen stijgen?

Tja, enerzijds zijn er de restricties op stedenbouwkundig vlak, waardoor (kunstmatig) schaarste wordt gecreëerd, en dat is in Nederland nog veel erger dan hier. Er is ook wel in enige mate schaarste aan grond, maar de wet maakt het alleen erger. Goedkoop geld speelt ook een zekere rol, als je goedkoop kunt lenen kun je grotere aflossingen aan.

De vastgoedprijs laat zich door een aantal factoren beïnvloeden, maar een belangrijke daarvan is de inflatie. Als het geld minder waard wordt, dan stijgt de prijs van vastgoed. Vastgoed kan minder waard worden, zij het omwille van vervuiling, overheidsregulering of een andere manier waardoor het minder gegeerd wordt, maar vooral de locatie binnen het economisch verkeer bepaalt haar prijs. Vastgoed dat op dezelfde wijze exploiteerbaar blijft, houdt zijn waarde.

In ons geval was de oorspronkelijke aankoopprijs van 500.000 euro in 1980 onderhevig aan 40 jaar (officiële2 de officiële inflatie-cijfers zijn niet altijd legitiem, zie daarvoor http://www.shadowstats.com/  inflatie, bron3 bron: https://nl.inflation.eu/inflatiecijfers/belgie/historische-inflatie/cpi-inflatie-belgie.aspx). Dat brengt dat bedrag van toen op 1.433.437 euro, nominale waarde in het heden. En ja, dat is een empirisch-statistische benadering van de waardevermindering. Het zegt wel iets. Veel, eigenlijk.

Met andere woorden, uw gebouw is niet gestegen in waarde, het geld is minder waard geworden. Hoe dat geld minder waard geworden is, dat is omdat de overheid aan geldcreatie gedaan heeft, meer dan de waardestijging in de economie. Het is feitelijk de Nationale Bank, nu de ECB, die aan geldcreatie doet. Die centrale bank wordt door de politieke overheid mee-bestuurd. Het is voor een groot deel een manier van de overheid om hun tekorten te financieren, alsook om de waarde van hun schulden kleiner te maken. De geldcreatie tussen nu en de laatste financiële crisis bedraagt 250 %. Er is dus 3,5 keer zoveel geld in omloop dan toen4 merk op dat dit zich nog niet ten volle als inflatie heeft gemanifesteerd, lees daarvoor mijn ander artikel https://herrebout.xyz/het-gefoefel/de-zeepbel-economie/.

Dus is mijn vraag nu, als de overheid dus denkt om die meerwaarde op nominale wijze te belasten, en daar 312.500 euro voor te willen, op welke fucking legitieme basis doet zij dat dan?

Met andere woorden, wil je waarde verliezen, investeer dan in bedrijfsvastgoed. Je verliest ongeveer 346.000 euro in waarde na inflatie. Had je het startkapitaal aan een gemiddeld rendement van 3% (netto na roerende voorheffing) uitgezet, had je nu 1.600.000 en ongeveer 170.000 euro extra winst, en dat NA inflatie. (Dit in de veronderstelling dat je dat startbedrag toen al had, ik trek het wat scheef.)

Met op je lui gat te zitten had je ruim 500.000 euro meer over gehouden.

Maar nee, je wou werken, en mensen werk geven, een meerwaarde creëren, en BTW en vennootschapsbelastingen door meerwaarde produceren én afdragen én allerhande andere lucratieve taksen betalen, bullshitjobs helpen in stand houden, kansen geven aan al wie meesurft op je economisch succes, waarmee je vooral en nog het meest de sociale welvaartsstaat hebt helpen in stand houden.

Waarvoor dank.

Of toch niet.

Het kan altijd erger. Want stel nu dat je elke tien jaar verkoopt en verkast. We nemen een voorbeeld van een gebouw van 500.000 euro huidige waarde, dat 10 jaar geleden aangekocht werd voor 350.000, waarvan 100.000 grond en 35.000 registratierechten. Er staat lineair afgeschreven op 20 jaar nog 125.000 in de boeken. Dus is er een meerwaarde van 275.000 euro of 68.750 euro belasting, die je sowieso betaalt, ook als je herinvesteeert, dus daar maken we abstractie van. Je schaft je een nieuw gebouw aan van 500.000 euro, waarvan 200.000 grond en dus 50.000 registratierechten. Dan verkoop je dat weer na 10 jaar voor 750.000, waar dus 300.000 meerwaarde op rust en bijgevolg 75.000 euro belastingen. Nogmaals verhuis je, nu naar een pand van 1.000.000 euro in aankoop, waarvan 400.000 grond, 100.000 euro registratierechten en dat verkoop je weer na 10 jaar voor 1.500.000. De meerwaarde bedraagt 800.000, waar 200.000 euro meerwaardebelasting op verschuldigd is. Je betaalt in totaal, en nu even zonder correctie in de tijd, meer dan 365.000 euro meerwaardebelasting en 185.000 euro registratierechten. Over je 1.500.000 opbrengst van de finale verkoop van je vastgoed-epoch, die je bijeen gespaard hebt met hard te werken, werd 550.000 euro taks geheven, dat is een finale belastingsdruk van bijna 37 %. Zonder nog rekening te houden met de inflatie. Dat is best wel een flink hoge belastingdruk. Kuch.

En dan hebben we nog de onroerende voorheffing niet meegeteld, die voor zo’n gebouw al snel tussen 10.000-15.000 p.A. aantikt…

Wat is nu de oplossing? Heel eenvoudig, dat de overheid kleur bekent, en in haar taxatie van meerwaarden een correctie inbouwt voor de nominale waardestijging door inflatie. Ze produceert die inflatie zelf en meet ze ook zelf en alle economen zijn het eens over de impact op de prijsvorming. Zo een systeem bestaat immers al: (gezondheids)index voor lonen van werknemers en uitkeringen. Het werd uitgewerkt ten tijde van hoge inflatie, om de koopkracht van de gezinnen te waarborgen. Dus ja, als het voor de ene geldt, dan toch ook voor de andere? #honestgovernment

Postscriptum: je zou nog kunnen opperen dat dat gebouw doorheen zijn levensduur heeft helpen bijdragen tot je winst. Ja, uiteraard. Maar die winst is al ruimschoots belast geweest. De minwaarde die het gebouw zou geleden hebben door het gebruik wordt deels weerspiegeld in de onderhandelde verkoopwaarde. Dat sluit niet uit dat je geen grotere meerwaarde zou kunnen scoren omwille van redenen van grote gegeerdheid. Maar vooraleer de lakeien van de Koning daar hun deel van willen, laat ons toch even praten over inflatie en indexering van de basis voor meerwaardebelasting.

References   [ + ]

1. We moeten de bedragen niet corrigeren voor tijd en intrest want de taxatie volgt het toekomstig afschrijvingsritme
2. de officiële inflatie-cijfers zijn niet altijd legitiem, zie daarvoor http://www.shadowstats.com/ 
3. bron: https://nl.inflation.eu/inflatiecijfers/belgie/historische-inflatie/cpi-inflatie-belgie.aspx
4. merk op dat dit zich nog niet ten volle als inflatie heeft gemanifesteerd, lees daarvoor mijn ander artikel https://herrebout.xyz/het-gefoefel/de-zeepbel-economie/

Eén gedachte over “Bedrijfsvastgoed en bedrog van de fiscus

  • 4 maart 2020 om 21:01
    Permalink

    Helemaal akkoord. Ik zit met hetzelfde probleem.
    De oplossing zou moeten zijn dat je in de boekhouding alle investeringen corrigeert voor inflatie. Geld van 1980 is niet hetzelfde als geld van 2020. Die papieren meerwaarde zou belastingvrij moeten zijn.
    Het belasten van fictieve meerwaarden is gewoonweg diefstal.

    Beantwoorden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *