Bedrijfsvastgoed en bedrog van de fiscus

Als je als ondernemer een pand of een industriegebouw koopt, dan denk je dat je daar een spaarpotje mee aanlegt. Je gebouw wordt immers meer waard omwille van stijgende vastgoedprijzen. Industriegrond wordt schaars omwille van stedenbouwkundige beperkingen die het grondgebruik reglementair aan banden leggen.

De realiteit, en dan vooral de meefietsende fiscaliteit er omtrent, toont een minder legitiem beeld.

Stel nu dat je een industriegebouw hebt gekocht of gebouwd voor een bedrag van 20 miljoen frank in 1980. Dat is nu ongeveer 500.000 euro. Het registratierecht bedroeg toen 62.500 euro (12,5%). Je hebt dat toen, met een deel spaargeld, en een deel geleend geld betaald. Stel, 50/50. De lening liep over 10 jaar en tegen 1990 is het gebouw afbetaald.

Er is allereerst het onderscheid van grond en gebouw. Grond is niet afschrijfbaar, het gebouw wel. Dat komt voort uit een uniforme regelgeving over erkenning van waardevermindering van investeringsgoederen, door staat en fiscus erkend. Van een gebouw dat professioneel gebruikt wordt, veronderstelt men dat het elk jaar 5% van diens waarde verliest. Als er in renovatie wordt geïnvesteerd, verhoogt de boekwaarde van het gebouw opnieuw en ontstaat een nieuwe basis om over af te schrijven. Stel dat de grondcomponent 150.000 euro bedraagt, het gebouw is dan 350.000 euro waard. Aan een afschrijvingspercentage van 5% heb je dus jaarlijks 17.500 kunnen afschrijven, dat zijn kosten die je in mindering kunt brengen van je winst. Logisch want je hebt die kosten ook gemaakt en je brengt ze dus in rekening over de (theoretische) gebruiksperiode van het goed.

Daaromtrent, afhankelijk van welk belastingregime dat je volgt, en laat ons veronderstellen dat je gebouw in een vennootschap zit, heb je daarop jaarlijks tussen de 4500 à 6000 euro belastingen door bespaard. Dat telt op naar grofweg 100.000 euro belastingvoordeel in totaal. Ik hou het even makkelijk met de cijfers. Merk op dat ‘belastingvoordeel’ betekent: mindering van de winstbelasting. Je krijg niks terug, je betaalt minder belasting omdat je afschrijving een over tijd gespreide kostentoewijzing is van een aankoop die langer dan één boekjaar zal nuttig zijn. Daardoor maak je minder winst. Het is geen boekhoudkundige truck, het is logisch en correct.

Uiteraard heb je onderweg ook kosten gehad aan dat gebouw. Er zijn verbeteringswerken gebeurd, extra poorten, nieuwe ramen, een ingericht bureel, herstellingen aan het asfalt-dak. Die kosten werden ook op afgeschreven volgens de gangbare methodes. Laat ons dat even buiten beschouwing laten en veronderstellen dat op dit moment de boekhoudkundige waarde van het gebouw op nul staat. Die instandhoudingsinvesteringen dragen vanzelfsprekend wel in positieve mate bij aan de verkoopprijs van het pand op een later moment.

Na ongeveer 40 jaar krijg je de gelegenheid je pand te verkopen. Dat valt wederom uiteen in een grond- en een gebouwcomponent. De grondcomponent, en dus de ligging, is heel belangrijk. De gebouw-component is ook belangrijk, omwille van de exuberant gestegen loon- en grondstoffen-kost in de bouwsector. Een werknemer in de bouw kost momenteel ongeveer 40 euro per uur. Kostprijs. Nog niks verdiend.

Je hoopt dus op een mooie meerwaarde.

De fiscus1 in wezen de staat, waarvan de fiscus als belastingen-innend orgaan deel van uitmaakt vindt iedere meerwaarde leuk, want belastbaar, in zijn geheel. Dat vinden zij toch.

Stel nu dat je pand van indertijd 500.000 euro, er nu 1.400.000 waard is, waarvan de grondcomponent nu op 500.000 wordt bepaald, en de gebouwen dus 900.000 euro. Je zit dan met een meerwaarde van 1.250.000 euro, want je grond was oorspronkelijk maar 150.000 euro waard en staat ook zo je in balans.

Dat mogen duizelingwekkende cijfers lijken, in een middelgrote bedrijfscontext in de industrie is dit een vrij normale situatie. Merk ook op dat eventueel mediatiek genoemde monsterwinst-achtige bedragen dikwijls dienen uitgedeeld te worden aan meerdere (familiale) aandeelhouders, waarvan sommige stille aandeelhouders zijn, dus niet actief in de vennootschap. De honingkoek dient dus royaal verdeeld te worden. Blijft het feit, dat aan het begin van het verhaal, ik stelde dat de ondernemer spaargeld en/of geleend geld heeft betaald voor de aanschaf van het vastgoed. Spaargeld, dat hebben veel mensen, dat is niet gestolen. Geleend geld, daarvan moet je verdorie maar zien dat je het correct afbetaalt, anders krijg je banken en deurwaarders achter jou, dus ook dat is geen gestolen geld. Integendeel, het is van noeste meerwaarde-arbeid te samen geharkt geld.

Nu kun je 2 dingen doen. Ofwel incasseer je dat bedrag en betaal je 25% belastingen hierop2 merk op dat het geld daarmee nog niet uit een vennootschap is gehaald, dat kost nogmaals, ofwel ga je dat bedrag herinvesteren in afschrijfbaar vastgoed, en dan betaal je diezelfde belasting gespreid over de afschrijvingen die je toepast op dat nieuw vastgoed. Je verzaakt dus de facto aan het fiscaal voordeel van de afschrijvingen van je nieuwe pand.

We maken even abstractie van eventuele boekhoudkundige verliezen of waardeverminderingen, de meerwaarde is dus netto.

In het eerste geval betaal je 312.500 euro belastingen op die 1.250.000. Je werkelijke meerwaarde op je gebouw bedraagt 1.400.000 – 500.000 + 100.0003 belastingvoordeel door afschrijving – 312.500 = 687.500, in plaats van 1.400.000 – 500.000 + 100.000 = 1.000.000. Na aftrek van de fiscale mindering van de afschrijvingen, verdwijnt 312.500 euro in de spreekwoordelijke staats-put. Je hebt indertijd ook nog 62.500 Euro registratierechten betaald. Het telt aardig op. Je houdt uiteindelijk 1.025.500 euro netto over van je verkoop.

Als je herinvesteert, wordt de belasting gespreid geheven. Dat is louter een maatregel om bedrijven niet te hinderen om te her-lokaliseren, te groeien. Merk wel op dat de maatregel enkel geldt als het gehele bedrag opnieuw geïnvesteerd wordt in afschrijfbaar vastgoed, zijnde gebouwen en (vaste) installaties. Gronden aankopen telt niet. Je kunt dit enkel ten volle toepassen bij een schaalvergroting. Downscaling wordt meteen fiscaal bestraft. Een toch wel onlogische kronkel van wetgever en fiscus. Het ligt binnen de opvattingen rond creatieve destructie dat minder presterende bedrijven kleiner worden of failliet gaan en dat dit ten voordele is van meer performante bedrijven die staan voor een grotere meerwaarde. Dat is winst die belastbaar is en dus de schatkist ten goede komt. Feitelijk wil men op die manier verhinderen dat men geld uit zijn vennootschap haalt zonder dat er door de staat kan afgeroomd worden. Er komt bovenop de nieuwe aankoop 10 % registratierechten. Stel dat je een ander vastgoed koopt van 1.400.000, dan betaal je 140.000 euro aan registratierechten. Kun je nog ergens grond kopen, dan betaal je daarop de registratie en 21% BTW op de nieuwbouw. Die BTW is aftrekbaar.

Maar de meerwaardebelasting wordt bij herinvestering in afschrijfbaar vastgoed (gebouwen in installaties, dus) afgerekend op je belastingvoordeel dat je over je afschrijvingen zou genieten. De staat pikt dus je toekomstig afschrijvingsvoordeel meteen weer in. Je afschrijvingsvoordeel wordt volledig teniet gedaan à rato van de gerealiseerde meerwaarde.4 We moeten de bedragen niet corrigeren voor tijd en intrest want de taxatie volgt het toekomstig afschrijvingsritme Als je die 1.250.000 euro (of meer) herinvesteert in een gebouw (afschrijfbaar vastgoed, dus exclusief grond), dan kun je à rato van dat bedrag je afschrijving feitelijk niet fiscaal in rekening brengen. En dat louter omwille van een meerwaardevoordeel waar een niet-bedrijf-economisch mechanisme achter zit, zoals ik hieronder uit de doeken zal doen.

Want hoe komt het dat vastgoedprijzen stijgen?

Tja, enerzijds zijn er de restricties op stedenbouwkundig vlak, waardoor (kunstmatig) schaarste wordt gecreëerd, en dat is in Nederland nog veel erger dan hier. Er is ook wel in enige mate schaarste aan grond, maar gewestplannen en aanhangende regelgeving maken het alleen maar erger. Ik maak hier abstractie van leefbaarheid, urbanisatie, en ruimtelijke ordening die ook hun merites hebben. Maar het blijft binnen de vrijemarktgedachte overheidsingrijpen. De overheid is hier dus verantwoordelijk.

Goedkoop geld speelt ook een zekere rol, als je goedkoop kunt lenen kun je grotere aflossingen aan en dat geeft de vastgoedprijzen ook een duw naar omhoog. De ECB houdt al meer dan een decennium de intresten onwezenlijke laag.

De vastgoedprijs laat zich door een aantal factoren beïnvloeden, maar een belangrijke daarvan is de inflatie. Als het geld minder waard wordt, dan stijgt de prijs van vastgoed. Vastgoed kan minder waard worden, zij het omwille van vervuiling, overheidsregulering of een andere manier waardoor het minder gegeerd wordt, maar vooral de locatie binnen het economisch verkeer bepaalt haar prijs. Vastgoed dat op dezelfde wijze exploiteerbaar blijft, houdt zijn reële waarde.

In mijn voorbeeld was de oorspronkelijke aankoopprijs van 500.000 euro in 1980 onderhevig aan 40 jaar (officiële5 de officiële inflatie-cijfers zijn niet altijd legitiem, zie daarvoor http://www.shadowstats.com/ of de Chapwood index https://chapwoodindex.com/ inflatie, bron6 bron: https://nl.inflation.eu/inflatiecijfers/belgie/historische-inflatie/cpi-inflatie-belgie.aspx). Dat brengt dat bedrag van toen op 1.631.018 euro, nominale waarde in het heden. Je had uiteraard slechts 250 spaargeld en hebt de andere helft geleend, maar daar heb je ook wel voor inflatie gecorrigeerde stevige intresten op betaald, dus dat komt effen. Als puntje bij paaltje komt, maak je eigenlijk ruim 200.000 euro verlies op je gebouw. Ik reken in reële geldtermen. En ja, de CPI7 Consumer Price Index, een methode om de prijsinflatie te berekenen door het vergelijken van de prijzen van een reeks relevant geachte goederen en diensten over de jaren heen. De relevant geachte goederen veranderen over tijd, logisch en de reken- en meetmethodes veranderen ook, zodat dit officieel cijfer niet zomaar één op één met zichzelf verrekenbaar is. Maar we hebben maar dat. Het zou uiteraard correcter zijn moest de NBB/ECB het overschot aan M2 rapporteren. M2 is het chartaal geld plus de korte-termijnbeleggingen, het dus min of meer liquide geld (Ik – en anderen – vermoed dat M3 niet correct wordt gemeten, want dat is quasi gelijk aan M2) – in de ‘Eurozone’ is M2 tussen 1980 en 2020 van ruim 1.000 mia naar 13.000 mia gestegen. Bron: https://tradingeconomics.com/euro-area/money-supply-m2. Volgens https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG?end=2019&locations=XC&start=1980&view=chart is de nominale groei in de EMU regio 104 % over die periode. De geldhoeveelheid zou dus min of meer verdubbeld moeten zijn. Ze is 13 keer zo groot! In reële termen zou je kunnen stellen dat een ruim 6 keer te veel geld in omloop gekomen is. Tot hoeveel echte inflatie dit geleid heeft, is voer voor interpretatie., dat is een empirisch-statistische – maar wel degelijk onderschatte – benadering van de waardevermindering van het geld. Het zegt wel iets. Veel, eigenlijk. In elk geval genoeg om kritisch tegen de situatie aan te kijken. Klik zeker eens door naar de links in de eindnoot, over Shadowstats en Chapwood-index en besef dat men u met de CPI flink aan het belazeren is, een fenomeen dat in toenemende mate speelt sedert de invoering van de Euro.

Met andere woorden, uw gebouw is niet gestegen in waarde, het geld is minder waard geworden. Hoe dat geld minder waard geworden is, dat is omdat de overheid aan geldcreatie gedaan heeft, meer dan de waardestijging in de economie. Het is feitelijk de Nationale Bank, nu de ECB, die aan geldcreatie doet. Die centrale bank wordt door de politieke overheid mee-bestuurd. Het is voor een groot deel een manier van de overheid om hun tekorten te financieren, alsook om de waarde van hun schulden kleiner te maken. Recentelijk surfen ook banken en andere grote bedrijven mee op deze Quantitative Easing golf. De geldcreatie tussen nu en de laatste financiële crisis bedraagt 250 %. Er is dus 3,5 keer zoveel geld in omloop dan toen8 merk op dat dit zich nog niet ten volle als inflatie heeft gemanifesteerd, lees daarvoor mijn ander artikel https://herrebout.xyz/het-gefoefel/de-zeepbel-economie/.

Dus is mijn vraag nu, als de overheid dus denkt om die meerwaarde op nominale wijze te belasten, en daar 312.500 euro voor te willen, op welke fucking legitieme basis doet zij dat dan? Excuse my French.

Ze heeft immers zelf overduidelijk die fictieve meerwaarde veroorzaakt. Fictief, dat kun je wel stellen.

Met andere woorden, wil je waarde verliezen, investeer dan in bedrijfsvastgoed. Je verliest ongeveer 600.000 euro in nominale waarde. Ik maak nog abstractie van registratierechten en BTW. Had je het gespaard kapitaal van 250.000 euro aan een inflatie-vast rendement kunnen beleggen, dan had je nu ongeveer 1.000.000 euro, of wellicht nog iets meer 9 rekening houdend met de inflatie van 1980 tot nu.. Het benadert of overtreft mogelijks het bedrag dat je overhoudt van een gebouw van 500.000 euro, dat je met noeste weldaad wou verwerven, met in het achterhoofd dat het een appeltje voor de dorst was.

Maar nee, je wou werken, en mensen werk geven, een meerwaarde creëren, en BTW en vennootschapsbelastingen door meerwaarde produceren én afdragen én allerhande andere lucratieve taksen betalen, bullshitjobs helpen in stand houden, kansen geven aan al wie meesurft op je economisch succes, de handelsbalans helpen rechthouden voor wie exporteert, waarmee je vooral en nog het meest de sociale welvaartsstaat hebt helpen in stand houden.

Waarvoor dank.

Of toch niet. Belastingen worden niet voor niks via een ‘aanslag’ gehoffen.

Dat is best wel stevig. En het is een belasting op een fictieve meerwaarde terwijl er een reële minwaarde werd gerealiseerd.

Het is een geniepige, verborgen manier van vermogensbelasting die veel groter is dan de populaire confiscatie-voorstellen van halve of hele procenten. Het is een manier van belasten die gesteld wordt door enerzijds een legitiem aangekondigde wet (de 25% vennootschapsbelasting) én een een in termen van fiscaliteit niet legitiem aangekondigde maatregel, namelijk de opgesomde oorzaken waarom vastgoed in nominale termen duurder wordt. De vraag is dan maar hoe legitiem die belasting wel is.

En dan hebben we nog de basisbelasting op onroerende goederen, de onroerende voorheffing niet meegeteld, die voor zo’n gebouw al snel tussen 10.000-15.000 per jaar aantikt… en recentelijk driest de hoogte is ingegaan. In mijn gemeente is dat bijna 12% extra dit jaar… dergelijke stijgingspercentages beginnen al wat weg te hebben van de methode die Geert Noels onlangs in diens opiniestuk ‘Eindspel’ opperde in De Tijd10 https://www.tijd.be/opinie/algemeen/het-eindspel/10249186: confiscatie.

Wat is nu de oplossing? Heel eenvoudig, dat de overheid kleur bekent, en in haar taxatie van meerwaarden een correctie inbouwt voor de nominale waardestijging door inflatie. Ze produceert die inflatie zelf en meet ze ook zelf en alle economen zijn het eens over de impact op de prijsvorming. Zo een systeem bestaat immers al: (gezondheids)index voor lonen van werknemers en uitkeringen. Het werd uitgewerkt ten tijde van hoge inflatie, om de koopkracht van de gezinnen te waarborgen en het werd onderwijl ook al vakkundig uitgehold. Dus ja, als het voor de ene geldt, dan toch ook voor de andere? #honestgovernment

Ik besef heel goed dat je daarmee allerminst de overheidsfinanciën zal saneren. Maar het is wel eerlijk en je zult er mogelijks wel de politieke verspilzucht mee temperen.

Postscriptum: je zou nog kunnen opperen dat dat gebouw doorheen zijn levensduur heeft helpen bijdragen tot je winst. Ja, uiteraard. Maar die winst is al belast geweest. De minwaarde die het gebouw zou geleden hebben door het gebruik wordt deels weerspiegeld in de onderhandelde verkoopwaarde. Dat sluit niet uit dat je geen grotere meerwaarde zou kunnen scoren omwille van redenen van grote gegeerdheid. Maar vooraleer de lakeien van de Koning daar hun deel van willen, laat ons toch even praten over inflatie en indexering van de basis voor meerwaardebelasting.

De opmerkingen in dit artikel gaan uiteraard ook op voor andere meerwaarden, zeker als die over lange termijn gepresteerd worden.

References   [ + ]

1. in wezen de staat, waarvan de fiscus als belastingen-innend orgaan deel van uitmaakt
2. merk op dat het geld daarmee nog niet uit een vennootschap is gehaald, dat kost nogmaals
3. belastingvoordeel door afschrijving
4. We moeten de bedragen niet corrigeren voor tijd en intrest want de taxatie volgt het toekomstig afschrijvingsritme
5. de officiële inflatie-cijfers zijn niet altijd legitiem, zie daarvoor http://www.shadowstats.com/ of de Chapwood index https://chapwoodindex.com/
6. bron: https://nl.inflation.eu/inflatiecijfers/belgie/historische-inflatie/cpi-inflatie-belgie.aspx
7. Consumer Price Index, een methode om de prijsinflatie te berekenen door het vergelijken van de prijzen van een reeks relevant geachte goederen en diensten over de jaren heen. De relevant geachte goederen veranderen over tijd, logisch en de reken- en meetmethodes veranderen ook, zodat dit officieel cijfer niet zomaar één op één met zichzelf verrekenbaar is. Maar we hebben maar dat. Het zou uiteraard correcter zijn moest de NBB/ECB het overschot aan M2 rapporteren. M2 is het chartaal geld plus de korte-termijnbeleggingen, het dus min of meer liquide geld (Ik – en anderen – vermoed dat M3 niet correct wordt gemeten, want dat is quasi gelijk aan M2) – in de ‘Eurozone’ is M2 tussen 1980 en 2020 van ruim 1.000 mia naar 13.000 mia gestegen. Bron: https://tradingeconomics.com/euro-area/money-supply-m2. Volgens https://data.worldbank.org/indicator/NY.GDP.MKTP.KD.ZG?end=2019&locations=XC&start=1980&view=chart is de nominale groei in de EMU regio 104 % over die periode. De geldhoeveelheid zou dus min of meer verdubbeld moeten zijn. Ze is 13 keer zo groot! In reële termen zou je kunnen stellen dat een ruim 6 keer te veel geld in omloop gekomen is. Tot hoeveel echte inflatie dit geleid heeft, is voer voor interpretatie.
8. merk op dat dit zich nog niet ten volle als inflatie heeft gemanifesteerd, lees daarvoor mijn ander artikel https://herrebout.xyz/het-gefoefel/de-zeepbel-economie/
9. rekening houdend met de inflatie van 1980 tot nu.
10. https://www.tijd.be/opinie/algemeen/het-eindspel/10249186

Eén gedachte over “Bedrijfsvastgoed en bedrog van de fiscus

  • 4 maart 2020 om 21:01
    Permalink

    Helemaal akkoord. Ik zit met hetzelfde probleem.
    De oplossing zou moeten zijn dat je in de boekhouding alle investeringen corrigeert voor inflatie. Geld van 1980 is niet hetzelfde als geld van 2020. Die papieren meerwaarde zou belastingvrij moeten zijn.
    Het belasten van fictieve meerwaarden is gewoonweg diefstal.

    Beantwoorden

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *